市场一直认为中国经济存在着多个“泡沫”：信贷泡沫、理财泡沫、股市泡沫、楼市泡沫和债务泡沫等。无论多个“泡沫”是否存在，其中必定存在一个“主泡沫”。“主泡沫”的膨胀和发展，主导了经济的运行进程，其破裂造成的冲击，超出了经济体系容纳和吸收冲击的能力，导致经济发展陷入困境，甚至发生经济危机。从市场认为的中国经济各“泡沫”领域发展看，中国经济的泡沫主要在楼市，楼市泡沫是中国经济的“主泡沫”。

　　2016年中国房价的加速上涨态势，逼迫中央再度回归行政控制手段，新一轮楼市调控似一阵风暴，迅速在全国各地铺开，且手段比以往更加严厉。2016年四季度以来，楼市调控措施不断加码，不仅普遍恢复了“双限”措施，限制标准还不断升级，实施城市不断增多。中央经济工作会议更是将楼市泡沫治理列为了2017年风险防控的重要内容。密集出台的楼市调控措施，显然对过热的楼市产生了影响，改变了市场过分狂热的预期。

　　当前楼市价稳量跌，成交量显著回落。中国楼市调控主要体现在成交量变化上。调控升级后，各地成交迅速回落。2016年四季度，全国30个大中城市的周成交规模由最高时期的700万平方米，迅速回落到500万平方米下方，2017年1月继续回落到400万平方米下方。由人口、经济、货币和宏观风险防控的角度综合观察，楼市显然已迎来长期性拐点，房地产行业繁荣周期已基本结束，因此未来成交量再上升的概率并不高。

　　病在楼市，害在转型

　　认为中国楼市存在“泡沫”主要基于静态比较，其判断依据主要有：超高的租售比、超高的房价收入比，以及其它横向比较、纵向比较指标等。租售比、房价收入比等通用指标早已大大超越了国际警戒线，以致大众普遍认为这类指标在中国是不适用的。但是从动态比较的角度，即从人口集聚、经济发展、收入增长、城镇化进程等发展的角度，很多研究表明，中国楼市价格的上涨仍然是合理的，大部分的楼价上涨都能找到基础，而这些支撑楼价上涨的基础是不会逆向变化的，如人口来到城市后不会再返回农村，收入增长也是确定无疑的，分歧仅在于增长速度，中国经济增长尽管有所下降，但中长期看还是能实现全球领先中高速增长。

　　从宏观层面观察，楼市泡沫是城市化超越工业化的结果，工业化落后意味着新转移至城市的人口就业困难，意味着收入差距扩大、社会两极分化现象加剧。资产过度膨胀还不利于生产过程，囤积居奇的收益超过生产经营，久而久之实业经营的氛围被严重破坏，创新社会建设更无从谈起。中国房地产市场的问题主要在两个方面：一是投机性比重过高;二是高房价给其它行业带来了冲击，尤其是资产泡沫持续泛滥，使得中国从事实业经营的气氛低迷，中国经济的创新和转型受到根本冲击。

　　不过，中国楼市受土地制度、持有成本、货币过度深化，以及权贵资本和地方政府利益影响，房价大幅回落可能性较低，最大可能是高位盘整。在现有框架下，楼市泡沫尚不会掀翻地产行业本身发展，但对其它行业尤其是转型和创新，构成了极大制约;房价的过快上涨，还给金融体系和整体经济的稳定，带来了巨大的潜在风险。与之相关的是，2016年土地财政重新抬头并愈演愈烈，房地产市场资产泡沫化及结构扭曲现象进一步恶化。

　　楼市前景并非汇率和房价“二选一”

　　面对显然不可持续的高资产价格泡沫局面，市场预测中国楼市资产泡沫必然发展为以下两种结果之一：

　　一、俄罗斯式的本币贬值，房价不跌，汇率暴跌。这是俄罗斯楼市资产价格持续坚挺的“出清”方式，汇率贬值意味着资产的对外价值已下降，但对内价值仍居高不下，国内居民仍需承受高房价。2014年11月开始，俄罗斯汇率进入了延续一年多的急贬过程，但房价保持相对稳定。实际上，俄罗斯房价之所以能保持平稳，是因为前期汇率平稳期间经历了一波暴跌的“出清”过程;俄罗斯房价暴涨也有着类似中国的经济和人口变化基础。

　　二、日本式的楼市崩盘，房价崩盘，汇率稳定。这是日本楼市泡沫的“出清”方式，日元汇率在广场协议升值后保持稳定，但房价雪崩，日本楼市资产的对外、对内价值均下降。从日本房价和汇率的变动组合看，泡沫经济破灭后汇率之所以能保持稳定，是因为日元汇率一直低估(有不少分析认为是受美国挤压的汇率升值导致泡沫破裂)，而房价一直未有调整，这点很类似中国。

　　比较俄罗斯和日本，两国货币的对外价值变化方向是不一致的，日元在泡沫经济破裂前夕就升值(背后根源是日本经济实力累积和海外投资规模、多元化双升)，随后基本平稳;俄罗斯货币对外价值则是一贬再贬，反映了俄经济实力在世界经济版图中的比重下降。从国际经济比较的角度，人民币长期稳中趋升的方向也是不容置疑的。不能简单地以汇率和房价“二选一”，来看待中国经济和楼市前景。

　　实际上，中国楼市和本币汇率的组合变动，是存在第三种前景的：做实楼市泡沫的同时，保持住汇率稳定，当然前提是楼市泡沫从此不再增长。如此美好前景的路径之一，是中国成功跨越了“中等收入陷阱”，居民收入快速增长、财富快速增加;这样一来，不再上涨或者涨幅缓慢的房价，自然就会有越来越坚实的基础。但“限贷”、“限购”等调控手段仅是临时性的应对举措，并非使楼市“退烧”的长久之计，要在做实楼市泡沫的同时增加经济创新活力：中国需要改变城乡土地结构，要完善住房供应体系，增加持有物业者的成本，农村土地(含农地、林地、宅基地等不同性质用地)确权。

　　决定人民币汇率中长期表现的关键因素仍在于经济基本面：从经济基本面角度，尽管2012年以来中国GDP增速有所放缓，但在全球主要经济体中，这一表现仍稳居第一梯队;其次，供给侧改革、“三去一降一补”等改革政策的平稳推进，使得中国经济打开转型升级的巨大空间;第三，在全球经济复苏仍不平稳的当下，中国在产业政策、宏观经济调控等方面，相较于其他大多数经济体，有明显的决策和制度优势。人民币汇率走稳回升将是2017年的大格局;汇率平稳将会重新成为市场预期。